К примеру, площадь большинства однокомнатных квартир (которые сейчас и без того в дефиците) превышает 40 квадратных метров. А если учесть, что на сегодня стоимость квадратного метра в среднем составляет около 60 тысяч рублей, то даже такой дом — недоступная роскошь для молодых семейных пар, желающих жить самостоятельно.

А вот квартиры-студии (так называемые «малометражки»), которые буквально нарасхват в мегаполисах, в Белгороде почему-то практически не строятся. Хотя, по мнению экспертов, такой вариант жилья, несомненно, был бы очень востребован: ведь он позволяет приобрести квартиру площадью до 27 кв. метров всего за полтора миллиона рублей. Но будут ли заниматься такими проектами компании-застройщики в ближайшие годы – неизвестно.

Таким образом, пока предложение не будет полностью соответствовать спросу, ситуация с куплей-продажей недвижимости в Белгороде вряд ли сильно изменится.

Запись Мала квартира, да дорога впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

По статистике, на конец июня один квадратный метр средней белгородской квартиры стоил более 62 тысяч рублей. Причем, по мнению аналитиков, дешеветь жилье в ближайшие месяцы не собирается.

Вот почему арендовать квартиру (или хотя бы комнату) по доступной цене все труднее: особенно, в летние месяцы, когда в Белгород приезжает множество абитуриентов, стремящихся поступить в местные вузы. Более того, риэлторство в настоящее время является довольно прибыльным городским бизнесом:для многих владельцев недвижимости возможность сдать квартиру в Белгороде считается источником неплохого регулярного дохода.

Однако такой ажиотаж имеет и обратную сторону: у белгородцев и гостей города появляется все больше шансов «нарваться» на мошенников или просто недобросовестных риэлторов. Поэтому, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше всего искать или сдавать жилье через крупное агентство, с заслуженной солидной репутацией.

Запись Аренда квартир в Белгороде, почти как в столице. впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

Свои истоки эта история берет еще в 2007 году, когда некий предприниматель выкупил у города участок с долгостроем на улице Катукова. За два года на месте недостроенного здания появился роскошный четырехэтажный дом из желтого кирпича, с коричневой черепицей и изящными балконами.

Здание вместило семь квартир улучшенной планировки, причем, площадь каждой составила, минимум, 100 кв. м. Пять из них были почти сразу же проданы. Но когда счастливые владельцы попытались зарегистрировать право собственности на свою недвижимость, то оказались в центре скандала: выяснилось, что дом построен незаконно, а значит, официально подлежит сносу. Администрация Белгорода, со ссылкой на Градостроительный кодекс, заявила: данный участок был изначально выделен под индивидуальную застройку. А четырехэтажное здание – это уже не частный дом, а многоэтажка, которую, по закону, положено снести.  В итоге, бывшие новоселы пока что остаются и без денег, и без жилья.

Как ни странно, на нескольких сайтах недвижимости, где предлагают купить или продать квартиру в Белгороде, до сих пор выставлена на продажу квартира многострадального дома на улице Катукова, ценой в 12 с лишним миллионов рублей. Причем, продается эта жилплощадь от имени одного из белгородских риэлтерских агентств — оно, видимо, решило не упоминать о такой мелочи, как будущий снос дома.

Запись Двенадцать миллионов за будущие руины впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

Казалось бы, при большом количестве предложений, арендовать квартиру не трудно. Особенно, если обратиться за помощью к профессионалам в какое-либо агентство недвижимости Белгорода, которых в городе достаточно.

Но… не все риэлтерские агентства одинаково полезны — есть и такие, чьи действия наносят серьезный удар по кошельку и нервам. Одна из таких «фирм» появилась несколько месяцев назад, причем, ее владельцы решили не мелочиться и открыли свои конторы сразу в нескольких городах.

Схема мошенничества этой «конторы» довольно проста: человеку, который хочет снять жилье, предлагают оплатить «информационно-справочные услуги» (а стоят они около трех тысяч рублей). Далее клиент получает 5-6 телефонных номеров владельцев подходящих ему квартир. Но, позвонив по предоставленным номерам, клиент вдруг выясняет, что нужную ему жилплощадь либо уже сдали в аренду, либо – вообще не собирались кому-либо сдавать.

В ответ на все претензии клиентов, сотрудники «агентства» лишь пожимают плечами и заявляют, что никакие деньги возвращать не собираются – «фирма их полностью отработала…»

Запись Белгородские «Остапы Бендеры» впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

Однако стоит быть внимательным и в том случае, если вы собираетесь снять или сдать квартиру в Белгороде, прибегнув к помощи риэлтерского агентства. Во-первых, лучше всего выбирать самое солидное агентство, которое хорошо себя зарекомендовало, а значит, ценит свою безупречную репутацию. Во-вторых, обязательно заключайте письменный договор.

Иначе, вас могут обмануть как тех трех белгородских студенток, которые в середине марта решили подыскать съемное жилье. Найдя среди газетных объявлений подходящий вариант, они позвонили по указанному телефону, который якобы принадлежал одному из агентств недвижимости. На встречу с ними пришли девушка-«риэлтор» и парень, назвавший себя хозяином жилплощади. Договорившись  (устно!) о цене аренды, они взяли со студенток деньги за месяц проживания и передали им ключи.

Девушки благополучно переехали в квартиру, где и прожили до начала апреля. А третьего числа в дом вернулась настоящая хозяйка…

Оказывается, парень, сдавший квартиру девушкам, до недавнего времени сам проживал в ней. А когда срок договора найма истек, решил подзаработать, для чего уговорил свою знакомую помочь выдать чужое жилище за свою собственность. Ну, а студентки, которых привлекла оптимальная стоимость аренды, не уточнили данные по квартире в агентстве и, вдобавок, решили обойтись устным договором.

Запись Чужая квартира в аренду впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

К тому же, Белгород может похвастать наличием развитой системы образовательных учреждений: в городе функционируют семь вузов и больше десятка средних специальных учебных заведений, не говоря уже про научно-исследовательские институты. Это, в свою очередь, увеличивает спрос на еще одну риэлтерскую услугу: аренда квартиры в Белгороде, причем стоимость арендованного жилья напрямую зависит от времени года.

По прогнозу экспертов, цены на аренду Белгородских квартир к началу июня вырастут, минимум, на 10%. Это связано с тем, что в конце первого летнего месяца город ожидает традиционный наплыв абитуриентов.

Таким образом, если в первую неделю июня еще можно будет снять квартиру в Белгороде (однокомнатную) за восемь тысяч рублей в месяц, то в первой половине июля аренда точно такого же жилья обойдется квартиросъемщикам примерно в 9-10 тысяч рублей. Причем, если очень сильно повезет.

Запись Аренда квартир в Белгороде: сезонный рост впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

Принято считать, что квартира на первом этаже – неходовой товар. Часто и стоит она дешевле. Но не всегда это оказывается справедливым. У первого этажа есть и свои плюсы.

Минусы

По оценке специалистов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», первый этаж может снизить стоимость квартиры минимум на 10 – 20 %.

Например, однокомнатная квартира в районе станции метро «Братиславская» общей площадью 38 кв. м, с кухней 9 кв. м, на первом этаже 17-этажного панельного дома оценивается в 6,15 млн. рублей. Квартира в таком же доме по соседству, площадью 38 кв. м, с кухней 8,4 кв. м, но на 4 этаже, оценивается уже в 6,9 млн рублей. Обе квартиры в хорошем состоянии, с современным ремонтом.

Это связано со следующими факторами:

- Повышенная влажность помещения.
- Более низкая температура в квартире.
- Низкий уровень инсоляции.
- Вид из окна. Часто на окна первого этажа с целью безопасности устанавливаются решетки, что также не способствует красоте открывающейся панорамы.
- Иногда близость к подвалу является причиной появления плохого запаха, а в некоторых случаях и нашествия грызунов и насекомых.
- Есть дома, где на первом этаже нет балкона. Такая планировка, безусловно, является минусом.
- Более высокий уровень шума от машин, если окна выходят на проезжую часть, и от хлопанья дверью подъезда, если во двор. Однако, современные стеклопакеты вполне справляются с этой проблемой.
- Некоторых смущают любопытные взгляды прохожих с улицы.

Плюсы

Все в мире относительно. Есть люди, которые находят жизнь на первом этаже весьма привлекательной.

«Несмотря на то, что первый этаж – явный минус для многих покупателей, в некоторых случаях он может быть и плюсом. Например, такое расположение квартиры желательно покупателю преклонного возраста, если дом не оборудован лифтом. Подобные варианты могут предпочесть и люди, не имеющие достаточной суммы для приобретения более ликвидной недвижимости. Также квартиры на первых этажах интересны и с коммерческой точки зрения, для последующего перевода их в нежилые. В этом случае преимуществом пользуются объекты, расположенные на первых линиях домов, вблизи пешеходных потоков», – комментирует Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

По мнению специалистов Компании «НДВ –Недвижимость», к достоинствам первого этажа можно отнести:

- Низкая стоимость – это главное преимущество, которое привлекает покупателей.
- Первый этаж хорош для молодой семьи с ребенком – с первого этажа проще вывозить коляску.
- Отсутствие необходимости подниматься по лестнице – большой «плюс» для пожилых людей и инвалидов.
- При чрезвычайной ситуации с первого этажа получится эвакуироваться быстрее всего.
- Независимость от лифта также многими приветствуется, особенно людьми, страдающими клаустрофобией. К тому же, лифты периодически ломаются.

Личный опыт

О преимуществах первого этажа я могу судить из личного опыта, так как более 10 лет живу именно в такой квартире. Не могу сказать, что никаких минусов нет, но большинство из перечисленных отсутствуют из-за качества самого дома и ремонта в квартире. Однако соглашусь с отсутствием панорамного вида, но и это вопрос спорный. Долгое время окна, выходящие на детскую площадку, были безусловным достоинством, так как я без труда могла наблюдать за своими подросшими школьниками. Первый этаж был плюсом еще и тем, что не заходя домой, они сообщали о своем возможном отсутствии и брали срочно понадобившиеся вещи.

Когда дети пошли в школу, мне было спокойнее, что в квартиру они попадают сразу, не поднимаясь в лифте с неизвестной компанией. Безопасность всегда важна, а дети всегда норовят ее пренебречь.

У первого этажа есть еще один плюс, который лично мне кажется огромный: я не могу затопить соседей! Иногда потоп случается и у самых радивых хозяев, и компенсация соседям обычно стоит немалых денег. Здесь хотя бы вы не будете никому должны.

Предложения на рынке

Самое недорогое предложение на первом этаже в Москве, по базе эксклюзивных объектов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», оценивается в 4,5 млн рублей. Это однокомнатная квартира в районе станции метро «Водный стадион», площадью 32 кв. м, с кухней 6 кв. м, в пятиэтажном панельном доме.

База недвижимости Sob.ru также дает минимальную стоимость однокомнатной квартиры на первом этаже в Москве 4,5 млн. Именно за эту сумму можно купить квартиру, общей площадью 32 кв. м на Варшавском шоссе, 256. Жилая комната имеет площадь 19 кв. м, а кухня – 6. Квартира расположена в четырехэтажном кирпичном доме.

В отреставрированном панельном доме в Новопеределкино «однушка», площадью 38,8 кв. м, с кухней 8,4, стоит 4 820 900 рублей.

Верхний предел, конечно, существует, но разрыв с самой доступной однокомнатной квартирой очень большой. Так, самый дорогой вариант на первом этаже оценивается в сумму 117,6 млн. рублей. Это квартира общей площадью 250 кв. м 11-этажного монолитно-кирпичного дома в районе Хамовники.

Покупая квартиру, каждый руководствуется своими соображениями, и не всегда устоявшиеся шаблоны оказываются верными в жизни.

Источник: Собственник

Запись Квартира на первом этаже: достоинства и недостатки впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

В новом 2013 году жилищная политика в России должна совершить как минимум шесть «судьбоносных» поворотов. За каждым из этих поворотов скрывается известная «вечная проблема». Называется эта проблема – «жилищный вопрос».

Накануне Нового года российские парламентарии отметились высокой активностью в направлении жилищной политики. Некоторые важные законопроекты уже приняты в третьем чтении и ожидают подписи президента. Другие, не менее важные, законы еще предстоит разработать, но содержащиеся в них решения уже активно обсуждаются.

Мы выделили шесть основных поворотов, которые может совершить российская жилищная политика в обозримом будущем.

Поворот 1. Там, где конец, – там начало

Первая контрольная дата в наступающем 2013 году – 1 марта. В этот день, в соответствии с действующим законодательством, должна завершиться бесплатная приватизация жилья. Это будет четвертая попытка ее завершения. Ранее, как известно, по просьбам населения дата окончания бесплатной приватизации трижды переносилась. На этот раз, вероятно, переноса не будет. Правительство России выдало однозначно отрицательное заключение на проект федерального закона об установлении «бессрочной» приватизации жилья.

Для российской жилищной политики это означает своего рода «конец»: сформировать институт эффективных собственников жилья не удалось. Массовый вторичный рынок городского жилья появился, но он отличается от теневого советского рынка лишь тем, что является легальным. Как и тогда, это в основном – обмен. Рынок не сделал городское жилье доступным, и сегодня он все более плотно садится на ипотечную иглу.

Эффективная жилищная политика в России фактически в очередной раз «начинается».

Поворот 2. Капитальный ремонт как воспоминание о будущем

Когда приватизация жилья еще только начиналась, государство обещало передать городские квартиры в собственность граждан в «надлежащем состоянии». Понятно, выполнить это обещание не удалось. Но государство поступило честно: оно вновь пообещало – капитально отремонтировать приватизированное жилье в будущем. Не уточнив при этом, когда и за чей счет. И только спустя двадцать лет уточнило.

Обязанность проведения капитального ремонта отныне ложится на собственников городского жилья – в рамках региональной программы. Все городские дома встанут в очередь – в очередь на капитальный ремонт. Наступит плановый срок ремонта дома, и государство скажет «Надо». И собственники жилья по закону обязаны ответить «Есть». Платить за ремонт должны сами собственники – в авансовом порядке. Если же дом износится до плановой даты ремонта, этих денег должно хватить на его снос.

Выбирать способ финансирования жильцам предстоит в 2014 году. А до этого во всех регионах должны появиться «региональные программы» капитального ремонта. Для государства это серьезный вызов – предстоит провести сплошную инвентаризацию жилищного фонда: сосчитать городские дома и поставить их в очередь. И еще – ответственно определить размер платы за будущий капитальный ремонт.

Поворот 3. Доходный дом в некоммерческом формате

Сегодня в России очень много говорят о «доходных домах». Только одни называют данный «формат» массового доступного жилья «коммерческим наймом», а другие – «некоммерческим наймом». Девелоперы неоднократно заявляли: сегодня строить «доходные дома» невыгодно. Но такова российская жилищная политика: не умеешь строить – научим, не хочешь – заставим. На бесплатной земле, с использованием различного рода субсидий, привилегий и гарантий. Это – государственный заказ.

Ларчик открывается просто: бесплатная приватизация жилья завершается, но старая очередь на улучшение жилищных условий остается. Передавать очередникам новые квартиры в собственность уже нельзя, можно только внаем. Но социальный наем не должен быть массовым, значит – должна появиться еще одна очередь, по условно рыночным (коммерческим) ставкам. И поскольку определять эти ставки должно государство, этот социально гарантированный наем назовут «некоммерческим».

Поворот 4. Спасти «обманутых дольщиков»

О проблеме «обманутых дольщиков» в России в последнее время говорят постоянно. Только странным образом никто не конкретизирует, а в чем, собственно, заключается «обман»? По умолчанию предполагается, что «обманщиком» является застройщик. Пообещал построить дом, взял у дольщика авансом деньги – дом не построил, а истраченные деньги не вернул. Вывод: это – недобросовестный застройщик.

Как следствие, спасение «обманутых дольщиков» понимается как тотальная борьба с недобросовестностью застройщиков. Эта борьба ныне разворачивается сразу на трех фронтах. Первый фронт: сделать застройщиков «мушкетерами». Один за всех – все за одного. Для застройщиков вводится обязательное взаимное страхование гражданской ответственности по всем заключенным договорам участия в долевом строительстве.

Второй фронт: деятельность застройщиков фактически приравнивается к банковской деятельности. А поскольку застройщик – не банкир, то он обязан держать денежные средства дольщиков на специальных счетах в уполномоченных банках и тратить эти средства под бдительным контролем банков и органов финансового надзора. Третий фронт: поскольку каждый из застройщиков может оказаться недобросовестным, их всех надобно сосчитать, проверить на добросовестность и отлучить «плохих» от рынка.

Поворот 5. Генеральный план – ничто, инфраструктура – все

В России решено заново развивать коммунальную инфраструктуру. Повсеместно. Для этого выбран самый надежный инструмент – генеральный план развития территории. Теперь этот план – не просто карта функционального зонирования. Это действительно «план»: в его состав должна быть включена программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований. На государство ложится еще одна обязанность – обеспечить создание инфраструктуры для всех территорий.

Остается открытым вопрос, на кого ляжет финансовое бремя, связанное с созданием заново всей этой «коммунальной инфраструктуры». Ответ должно дать федеральное правительство, именно оно призвано установить правила регулирования тарифов и надбавок на услуги коммунального комплекса. Обычная российская практика: все трудные практические вопросы решаются по мере их возникновения. Сначала надо разработать план. Затем его утвердить. И только потом подумаем о «реализации».

Поворот 6. Долгосрочные коммунальные тарифы: сосчитать и гарантировать

Известно, что так называемая ценовая стабильность есть главная цель экономической политики современного государства. Считается, что только стабильность цен может и должна обеспечить уверенность народа в завтрашнем дне. И если участники делового оборота не могут гарантировать долгосрочных контрактов по стабильным ценам, то государство просто обязано вмешаться. Следуя этой логике, российское государство переходит к установлению долгосрочных тарифов на коммунальные услуги.

Отныне российское государство будет устанавливать предельные индексы изменения (повышения) коммунальных тарифов не на один год, а на срок от трех до пяти лет. При этом предусматривается механизм возмещения естественным монополистам объемов недополученных доходов – за счет бюджета. Соответствующий федеральный закон принят в третьем чтении и включает в себя 60 страниц текста. Конкретные цифры, касающиеся будущих тарифов, в нем отсутствуют. Их еще надо сосчитать.

Источник: Бюллетень Недвижимости

Запись Жилищная политика – 2013: шесть поворотов впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

На сегодня налоговых вычетов существует несколько видов, но нас интересует именно имущественный вычет и все его вариации. Он позволит вам вернуть некоторую часть средств, затраченных на покупку жилой недвижимости. Но и тут есть свои нюансы, которые следует учитывать до обращения в налоговый орган.

Что такое вычет?

Налоговый вычет — это та сумма, на которую уменьшается налоговая база. Имущественный же налоговый вычет касается сделок с жилой недвижимостью, в частности, покупки или строительства, и продажи. То есть получить вычет можно не только при покупке квартиры или дома, но и при их продаже.

Наиболее подробно о данном виде вычетов рассказывает статья 220 Налогового кодекса РФ. Так, при продаже недвижимости, которая была в собственности менее 3 лет, необходимо уплатить налог на доходы физических лиц. При продаже жилья можно уменьшить налоговую базу максимум на 1 миллион рублей.

Более популярным вычетом является тот, что происходит при приобретении жилья. При этом получить его можно, как при приобретении жилья за собственные средства, так и в кредит. Положен вычет и при покупке доли в квартире, земли пригодной для индивидуального жилищного строительства и земли, на которой стоит приобретаемый дом или доля в нем.

Как рассчитать вычет?

Для того чтобы понять: сколько денег будет возвращено в рамках имущественного вычета, приведу несколько примеров.

Допустим, вы купили квартиру за 2 миллиона 560 тысяч рублей, но максимальная сумма налогового вычета согласно статьи 220 Налогового кодекса — 2 миллиона рублей. Тем самым ваш максимальный имущественный вычет составит 2 миллиона рублей, но это не значит что вам вернут эту сумму, это всего лишь «точка отсчета» для исчисления. 13% от 2 млн рублей составляет 260 тысяч рублей — это максимальная сумма возврата, но чтобы ее получить необходимо иметь официальный источник дохода, по которому вы отчисляли и отчисляете налог на доходы физических лиц (13%). То есть по факту вы получаете возврат части уплаченных налогов.

Получить сумму сразу и целиком можно лишь в случае, если вы на нынешнем месте работы уже заплатили НДФЛ в сумме 260 или более тысяч рублей. Если же сумма налогов была меньше, то возвращать деньги вам будут частями. Также можно обратиться в налоговый орган с просьбой уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму подтверждённых расходов. То есть не ждать возврата уплаченных налогов, а попросить об уменьшении налогового бремени.

Второй пример расчета имущественного вычета касается квартиры, приобретенной в ипотеку. Итак, семья Петровых купила в ипотеку двухкомнатную квартиру по цене 3 миллиона рублей, при этом проценты по займу составили порядка 2,5 миллионов рублей. В данном случае сумма налогового вычета будет состоять из двух частей: максимального вычета по стоимости квартиры (2 миллиона рублей) и процентов, которые считаются полностью (2,5 миллиона рублей). То есть налоговый вычет равен 4,5 миллиона рублей. Чтобы посчитать сумму, подлежащую возврату семье Петровых, необходимо умножить налоговый вычет на 0,13 (13% налога), в итоге получаем — 585 тысяч рублей.

Важный момент, о котором следует помнить: в налоговую службу в год можно подать лишь одно заявление на налоговый вычет. То есть при смене работы вы теряете право на это и сможете заявить о налоговом вычете только на следующий год. Но не следует расстраиваться, деньги вы от этого не потеряете.

Налоговый вычет и 2013 год
В следующем году в части имущественных налоговых вычетов нас ждет одно важное изменение.

В рамках действующего налогового кодекса право на имущественный налоговый вычет у гражданина есть всего один раз. То есть, если после 2001 года вы уже обращались за ним, то повторно обратиться уже не сможете, даже если купите еще парочку квартир и будете платить НДФЛ. «Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается». — говорит статья 220 Налогового кодекса.

Но в октябре 2012 года Госдума в 1 чтении приняла поправки, которые должны внести изменения в порядок получения имущественного налогового вычета. Эта поправка будет важна тем, кто купил недвижимость стоимостью менее 2 млн рублей — таков на сегодня максимальный размер налогового вычета. То есть гражданин сможет пользоваться правом возврата подоходного налога до того момента пока сумма сэкономленных средств не достигнет 260 тысяч рублей, то есть 13% от суммы максимального вычета.

К примеру, если гражданин приобрел дом в деревне за 300 тысяч рублей, то он сможет получить причитающийся ему вычет — 39 тысяч рублей. При следующей сделке он также получит налоговый вычет, и если и второй раз экономия не достигнет при суммировании с первым вычетом нужной отметки в 260 тысяч рублей, то вычет ему будет положен и в третий раз. По сути предлагается привязать данный вычет к человеку, а не к объекту.

Кроме этого предполагается, что налоговый вычет по процентам.

Запись Покупка недвижимости: как сэкономить или немного о вычете впервые появилась Компания "Квартирное бюро".

В том, есть ли возможность у частного инвестора выйти на данный рынок, постарался разобраться обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

От 1 гектара, но с оговорками

Серьезный разговор невозможен без понимания, о чем мы собственно говорим. Поэтому первый вопрос, который мы решили прояснить, был простым: что такое оптовое приобретение земли? Понятно, что это когда участок большой — но насколько именно? Выяснилось, что единого мнения на сей счет у экспертов рынка нет.

Часть из них согласились с предложенной нами версией, что минимальный размер опта — от 1 га. Но были и другие суждения. Например, Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп», убежден, что цифра должна быть больше 3 га. «В загородной недвижимости оптимальным можно считать надел земли в 12-15 га, — отмечает эксперт. — Именно на такой территории без специального подхода к процессу можно построить поселок, возвести малоэтажные коттеджи, таунхаусы общей площадью 40-50 тыс. кв. м… Кроме того, инвестор, имеющий деньги на покупку земельного участка, вполне может заложить его в банк на получение проектного финансирования, и затем освоить территорию».

Были высказаны и другие мнения — сводившиеся к тому, что назвать тут некую единую «пороговую» цифру в принципе невозможно. «Понятие «оптовая земля» с точки зрения рынка сильно зависит от целевого назначения самой земли и сектора недвижимости, — отмечает Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». — На рынке земель коммерческого назначения (промышленность, склады, транспорт, торговля и сервис) про «опт» говорят уже в случае площади участка от 0,5 — 1 га. Минимальная площадь для оптовой земли жилого назначения («дачка», ИЖС, жилищное строительство) – от 5-7 га. Для оптовой земли сельхозназначения вообще сложно обозначить нижнюю границу; отталкиваясь от предложения, «опт» здесь начинается примерно от 15 га за участок. Наделы меньше указанной площади в Московском регионе найти сложно; как правило, такие участки уже переведены либо находятся в процессе перевода в иные категории».

И, наконец, слово «опт» может к месту и не очень использоваться сторонами сделки во имя сиюминутных соображений торга. «Если к нам обращается клиент, желающий купить два участка по 10 соток, – он требует «оптовую» скидку, — иронизирует по этому поводу Максим Рудницкий, заместитель директора ООО «Полиграфжилстрой» (бренд NEWRIGA.RU). — А что делать: такой клиент по сегодняшним меркам — оптовый!».

«Рекорд» с Аляской остается непокоренным

О минимумах мы поговорили, теперь о максимумах. Самые крупные сделки с недвижимостью — это, разумеется, те, что проводятся на государственном уровне. На память тут сразу приходит история с продажей Аляски Америке. Сделочка, кстати, вышла довольно кривой: и продавали по цене, которая была почти в 1,5 тыс. раз ниже реальной, и деньги в итоге до правительства России не добрались (подробнее об этом можно прочитать здесь: «Аляску продали за 321 миллион нынешних долларов»).

Из более свежих примеров вполне подойдет происшедшее прошлым летом присоединение новых территорий к Москве. «Чем не сделка? — вопрошает Максим Рудницкий («Полиграфжилстрой»). — И размер компенсации до сих пор не определен».

Там же, где действует бизнес, объемы оказываются поскромнее, но тоже внушительные. «В некоторых СМИ писали, что несколько лет назад одна очень известная строительная компания приобрела 110 га на Новорижском шоссе, и представили это как крупную сделку на рынке земли, — говорит Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля». — Но, по моему мнению, крупной сделка может называться в том случае, если размер участка составляет хотя бы несколько тысяч гектаров».

«До кризиса основными покупателями были девелоперские компании, которые приобретали участки для дальнейшего развития, — отмечает Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ». — В кризис цены в Подмосковье сильно упали, в ряде случаев падение составило порядка 50%. Девелоперы потеряли доступ к дешевому финансированию. И после кризиса сложилась ситуация, что крупные кредиторы стали владельцами крупных земельных участков как залога по дефолтным кредитам. Процесс этот начался в 2009 году и на текущий момент продолжается».

Придется посуетиться. Или найти партнера

Теперь перейдем к тому, что на экономическом языке называется «инвестиционными стратегиями» — изъясняясь проще, что инвестор будет делать с приобретенной землей? Самый простой вариант — это просто ждать, пока ваш надел вырастет в цене. Привлекательно (прежде всего отсутствием необходимости что-то делать, «мы сидим, а денежки идут»), но в сегодняшних условиях малореально.

Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи», считает этот путь наименее привлекательным. «Во-первых, не стоит ждать «быстрых денег», стоимость земли будет расти постепенно, — отмечает эксперт. — А во-вторых, ожидаемая прибыль будет примерно равна банковским процентам. Этот вариант может подойти для того человека, который вообще с землей не хочет ничего делать, т.е. в этом случае достаточно правильно выбрать именно тот участок, который будет расти в цене». На взгляд автора, это оценка еще и чересчур оптимистична. Учитывая сказанное в предыдущей главе (большое количество залогов по дефолтным кредитам), можно прогнозировать, что в обозримом будущем цена на подобные участки не станет расти. А вот что такой «балласт» точно станет приносить — так это убытки, связанные с содержанием земли.

Куда более реалистичный путь — продажа в розницу. Большой участок нарезается на некрупные наделы, пригодные для использования частными лицами. Тут все бы хорошо, но имеется одна существенная «засада»: продающиеся крупные участки, как правило, имеют сельскохозяйственное назначение; а вот строить жилье можно на других категориях — скажем, землях поселений. Перевод из одной категории в другую — дело не только сложное и дорогое, но и абсолютно непредсказуемое: по существу, тут все базируется на устных договоренностях с «классом очень умных, высокого качества людей» (именно так, как мы помним, недавно вице-премьер Владислав Сурков аттестовал отечественных чиновников).

«В конце 90-х — середине 2000-х действительно было так: приобрел большой надел сельхозземли, через определенное время добился перевода в другую категорию, размежевал на более мелкие площади, а затем либо перепродал с доходностью до нескольких десятков раз, либо частично реализовал собственные девелоперские или иные проекты, — говорит Екатерина Лобанова («ОПИН»). — Увы, сегодня эта схема уже никого не вдохновляет. Практика земельного девелопмента показала, что риски в этом бизнесе огромны, как и потенциальные затраты. Механизм перевода и изменения вида разрешенного использования земель все более усложняется, особенно это заметно в Московской области».

Так что более перспективен третий путь. «На мой взгляд, одно из самых удачных применений земли — это передача ее девелоперской компании, — считает Василиса Баженова («Новые дачи»). — Застройщик за свой счет осваивает землю, продает домовладения, реализуя таким образом проект. В итоге прибыль делится между инвестором и девелопером пропорционально вложениям каждого из них. В таких случаях инвестиционная привлекательность может быть очень высокой».

Автор вновь сделает небольшое добавление от себя. Схема замечательная, но требует наличия не только инвестиционно привлекательного участка, но и надежного бизнес-партнера. И еще большой вопрос, что найти сложнее.

25-30%, и это очень хорошо

Упоминавшиеся в начале этой статьи слухи о том, что на рынке ленд-девелопмента можно заработать огромные деньги, — это не то чтобы совсем неправда. Просто, очень устаревшие данные 15-20-летней давности, когда большая часть населения вообще не понимала, что происходит вокруг. Зато немногочисленные понимающие делали бизнес с рентабельностью, составляющей десятки раз (т. е. тысячи процентов).

Сегодня все иначе. Наибольшим оптимистом среди опрошенных нами экспертов оказался Илья Терентьев, генеральный директор группы «ЗЕМЕР», — по его словам, «с земли до сих пор можно выжимать до 200% прибыли». Это, конечно, будет сложно: требуются ликвидный продукт, налаженный механизм работы с административным ресурсом, профессиональная команда ленд-девелоперов. Просто ликвидного участка недостаточно для извлечения прибыли».

«При грамотно подобранных объектах инвестирования можно получить до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы могут принести за год до 25% годовых», — говорит Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development.

Остальные специалисты называли рамки 25-30%. «Показатель рентабельности инвестиций существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов, — высказывает эту точку зрения Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». — При этом примерный средний уровень, как правило, формируется на уровне не ниже 25-30%».

Цена благодати

Распространенное (и вполне справедливое) мнение: чтобы земля стала привлекательным товаром, ее надо привести в порядок, подготовить к строительству. Сколько это будет стоить? При всей «подвижности» соответствующих тарифов попробуем вывести некие средние.

Самая большая трата — это перевод земли из сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Цена соизмерима со стоимостью самого участка, плюс (как мы уже сказали) никаких гарантий.

С прочим чуть понятнее. Например, поселку нужны коммуникации. «Если представить идеальную ситуацию, что все сети, к которым нужно подключиться, проходят по границе поселка, то дороже всего девелоперу обойдется строительство канализационного коллектора и общих очистных систем, — отмечает Наталья Семенова, генеральный директор компании «СКМ Риэлти». — А, например, межевание обойдется девелоперам от 4 тыс. руб. за 1 га».

Игорь Богданов («Своя земля») приводит описание стоимости проведения коммуникаций к земельному участку экономкласса:

- Дороги – 650-800 руб. за кв. м
- Ограждение – 1200-1500 руб. за п. м
- Электричество – 1 млн руб. за 1000 п. м
- Газ – 4200 руб. п. м
- Водопровод – 400 тыс. руб. (лицензия) + 2500 руб./м (бурение) + 2500 руб. за п. м (внутрипоселковая разводка)

Межевание:

- Топосъемка – 5000 руб./ га
- Проект планировки – 150-200 тыс. руб./участок
- Согласование проекта – 50-100 тыс. руб.
- Геодезические работы – 1500-2000 тыс. руб./участок
- Оформление документов – 4500-5000 тыс. руб./участок
- Госпошлина – 200 руб. за одно регистрационное действие (для частного лица)

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Инвестирование в крупные земельные наделы — занятие, которое все-таки не очень подходит для частного лица. Помимо огромных сумм, необходимых для собственно приобретения участка, тут требуются и другие составляющие. Административный ресурс. Юридическая квалификация, позволяющая решать вопросы в начальственных кабинетах. В общем, частникам можно посоветовать другие виды инвестиций. Ну а если мы вас не отговорили от этого занятия, то можем пожелать только успехов.

Мнения экспертов:

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

В настоящее время активизировался спрос на участки размером от 25 га на Новорижском и Минском шоссе. Это связано с тем, что эти направления являются наиболее ликвидными по Московской области. Тем не менее только около 15-20% инвесторов хотят приобретать эти участки, остальные же договариваются с землевладельцами и реализовывают на них проекты загородных комплексов.

Наибольшим спросом пользуются земли населенных пунктов с видом разрешенного использования земли под малоэтажное жилищное строительство (МЖС). Это связано с тем, что спрос на таунхаусы и квартиры в МЖД растет, а спрос на участки — падает. Наиболее дальновидные землевладельцы сейчас занимаются переводом земель в МЖС, что при минимальных затратах и сроке в 3-6 месяцев позволяет поднять цену на участок на 20-30%.

Землевладельцы, желающие получить высокую доходность от реализации участка, отдают их под проекты строительства таунхаусов или квартирных домов, получая с застройщика от 15 до 20% построенных площадей, тем самым увеличив прибыль с участка по сравнению с прямой продажей до 50%.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:

После кризиса оптовый сегмент сильно просел, и в первые послекризисные годы в нем практически не было сделок — не покупали не только частные инвесторы, но и застройщики, ни под жилищную застройку, ни под коммерческие или производственные объекты. Но в 2011 году сегмент оживился, что и навело нас на мысль предложить рынку именно такой продукт. Застройщикам, покупающим участки в Land Park, гарантирован рост капитализации, поскольку территории, которые включены в проект, объединены общей инженерной и досуговой инфраструктурой. По границе подведены дороги и коммуникации (электричество, газ, канализация), рядом расположены рестораны, торговые и спортивно-рекреационные объекты.

За счет того, что затраты на подведение коммуникаций к такому проекту оказываются ниже, чем в коттеджных поселках, а также за счет того, что наша компания как девелопер проекта не несет затрат на строительство внутрипоселковой инфраструктуры (этим впоследствии занимаются застройщики, которые приобретают земли в Land Park), участки обходятся покупателям — это могут быть как частные инвесторы, так и компании-застройщики — в два и более раза дешевле, чем в организованных коттеджных поселках аналогичной локации.

Олег Кузнецов, управляющий партнер юридической фирмы «Альянс Тесситоре, Кузнецов и Петрова»:

Земля — специфический объект недвижимости. Если посмотреть на его рынок в целом, то мы увидим, что более 80% процентов представлено землями сельскохозяйственного назначения. Если же брать незастроенные земельные участки, то доля таких земельных участков перевалит, по моим оценкам, за 90%.

Этому есть вполне логичное объяснение: просто сельхозугодий в нашей большой стране объективно больше. При этом исторически так сложилось, что (за исключением случаев катаклизмов, оставшихся в прошлом) именно города «съедают» деревни.

Потенциальным спекулятивным, а следовательно, и инвестиционным потенциалом обладают в большей степени именно земельные участки сельхозназначения, находящиеся в непосредственной близости к зоне «наступления города на деревню». А это сравнительно небольшое количество земли, расположенное, как правило, в непосредственной близости к динамично развивающимся городским агломерациям, которым некуда больше деваться, кроме как поглощать все новые близлежащие земли.

Учитывая, что количество таких агломераций у нас сравнительно невелико, я бы сказал, что в целом по России перспектива земельных спекуляций весьма ограничена.

Источник: MetrInfo.Ru

Запись Инвестиции в землю: что нужно знать, чтобы начать бизнес. Как получить прибыль впервые появилась Компания "Квартирное бюро".